내년 하반기 카카오 전 계열사가 입주할 ‘판교 카카오빌딩’ 개발 펀드의 지분 매각 입찰이 흥행을 거뒀다. 판교 개발의 핵심인 알파돔시티의 완성을 알리는 건물인데다 우량 기업의 장기 임차도 예정돼 있어, 국민연금, 우정사업본부, 교직원공제회 등 국내 대표 기관투자자들의 관심을 한몸에 받고 있다.

6일 부동산금융 업계에 따르면, 지난달 말 진행됐던 판교 알파돔시티 6-1블록 개발 펀드의 일부 지분(약 50%) 매각 입찰 결과가 이르면 이번 주 중 적격예비인수후보자(쇼트리스트) 발표를 통해 윤곽을 드러낼 전망이다.

입찰에는 한국투자증권, NH투자증권 등 증권사 여러 곳이 참여했다. 이들 증권사는 빠른 의사결정을 앞세워 지분을 인수한 뒤 향후에는 기관투자자들에게 재매각(셀다운)할 것으로 보이는데, 일부는 이미 인수 의사를 밝힌 기관투자자들을 확보했다. 국민연금, 우정사업본부, 교직원공제회 등 국내 연기금 ‘빅3’가 모두 이번 입찰에 관여하고 있는 것으로 알려졌다.

판교 알파돔시티 6-1블록은 판교역과 바로 연결되는 연면적 16만2720㎡(약 4만9000평), 지하 7층~지상 15층 규모의 업무 및 판매 복합시설로 개발되고 있다. 내년 10월 준공 예정인데, 비슷한 시기에 준공될 맞은편의 6-2블록(네이버 입주 예정) 건물과 함께 판교 역세권 개발의 마침표로서 주목받고 있다.

특히 카카오가 건물 전체 면적에 대해 10년간 책임 임대차 계약을 맺고 2022년 상반기 중에는 주요 계열사를 모두 입주시킬 예정이라 당분간 공실 우려가 없다.

부동산 매입매각에 관여하는 한 증권사 임원은 “판교는 단위면적당 임대가격이 강남권역의 3분의2 수준이지만 임대료 상승률은 더 가파른 임대인 우위의 시장”이라며 “특히 6-1블록은 맞은편 네이버가 사용할 6-2블록과 달리 기업이 직접 보유하고 있는 지분이 없어 매물로서는 가장 주목받고 있는 건물”이라고 평가했다.

입찰이 흥행을 거둔 만큼, 펀드 지분 매각자인 행정공제회는 연간 두 자릿수 수익률을 무난히 기록할 것으로 보인다. 행정공제회는 지난 2017년 미래에셋자산운용이 설정한 부동산사모펀드를 통해 토지를 매입하고 각종 건설비용을 조달했다.

전체 사업 규모는 총 8000억원으로, 대출을 제외한 4300억원의 지분(에쿼티) 투자금 중 4290억원을 행정공제회가 담당했다. 현재 펀드 지분 100%의 가치는 최소 6000억원 이상으로 평가될 것으로 업계는 보고 있다. 매물로 나온 50% 지분의 가격이 3000억원이라고만 가정해도 연간 수익률은 12%에 달한다.

준공 후 건물 가치는 앞서 이뤄진 알파돔시티 내 다른 거래를 통해 추정해볼 수 있다. 지난 2018년, 알파돔시티 내의 또다른 건물인 크래프톤타워를 신한리츠운용이 인수하면서 치른 가격은 약 5410억원으로, 3.3㎡당 1800만원대였다. 6-1블록에 같은 밸류에이션을 적용한 뒤 평균 임대료 상승률 만큼만 시세가 올랐다고 가정해도 건물 가치는 9000억원대 중후반으로 계산된다.

알파돔 6-1블록과 6-2블록 모두 미래에셋자산운용이 운용하고 있는 펀드가 소유하고 있다는 점에서, 이 두 빌딩을 기초자산으로 편입한 리츠(REITs·부동산투자회사) 상품이 등장할 것이라는 관측도 나온다.

두 빌딩의 합산 연면적은 여의도 63빌딩(23만8429㎡)의 1.5배인 35만6289㎡에 달한다. 총 사업비는 1조8000억원으로, 준공 이후 건물 가치는 2조원을 훌쩍 넘길 것으로 예상된다.

최준선 기자