세금·대출 민감한데…대체 오피스텔은 주택이야, 아니야?

국내 최초의 변종 부동산 상품인 오피스텔이 올해로 탄생 35년을 맞았다. 주택과 오피스를 절묘하게 결합한 오피스텔은 등장 당시부터 정체성 논란이 끊이지 않았다. 때로는 주택으로, 때로는 사무실로 줄타기를 거듭하며 부동산 시장 주류 상품으로 자리잡은 오피스텔의 탄생 배경과 문제점 등을 3회에 걸쳐 짚어본다.

[85년생 변종, 오피스텔] ② “주택이냐, 아니냐” 끝없는 논란

오피스텔은 주택담보인정비율(LTV) 등 대출 규제 영향을 받지 않는다. 현재 주택에 대한 LTV는 서울 등 투기과열지구 40%, 조정대상지역 50%다. 하지만 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 최대 70%까지 담보대출을 받을 수 있다. 15억원 초과 주택에 대한 주택담보대출 금지 규제도 적용받지 않는다.

오피스텔은 주택도 아니고 업무용 건물도 아닌 ‘준(準) 주택’이다. 하지만 세금을 비롯한 법과 제도는 주택과 비 주택으로 구분할 뿐 ‘준주택’에 대한 규정을 따로 만들지 않았다. 이 때문에 오피스텔을 두고 ‘주택이냐, 아니냐’는 논란은 계속해서 벌어지고 있다.

대체로 세법이나 주택공급 과정에서 ‘주택 수’를 계산할 때는 오피스텔의 실제 용도에 따라 주택 여부를 따른다. 주거용으로 사용하면 주택으로 취급하고, 업무용으로 사용하면 비 주택으로 취급한다. 예를 들어 1가구 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 여부를 판단할 경우 오피스텔을 주택으로 사용하면 주택 수에 포함한다. 종합부동산세 등 보유세를 계산할 때도 마찬가지다.

무주택자에게만 아파트 청약 자격을 주는 경우, 오피스텔이 주택 수에 포함되면 예상치 못하게 청약 자격을 박탈당할 수도 있다. 이때 아파트는 분양권부터 주택으로 세는데, 오피스텔의 경우 분양권은 주택 수에서 제외한다. 실제 사용 전까지 주거용인지, 업무용인지 판단하기 어렵기 때문이다.

하지만 건축법을 비롯해 오피스텔이 오직 업무용 건물로 분류되는 경우도 있다. 건축법상 업무용 건물인 오피스텔은 용도와 상관없이 전용면적 85㎡ 이상이면 바닥 난방이 금지돼 있다. 그래서 주거용 오피스텔은 모두 전용면적 85㎡ 미만이다. 발코니도 설치할 수 없고, 욕실에 욕조도 넣을 수 없다.

■명확한 기준 없어 세금·중개수수료 ‘널뛰기’

대체로 이런 구분법이 있지만 현실에서는 완벽히 구분되는 것이 아니다. 오피스텔이 주택이냐, 아니냐가 누군가의 손해로 이어지는 경우가 많아 논란이 되풀이된다.

오피스텔 소유자들은 비 주택(업무용)으로 취급받는 것이 유리하다. 주택 수에 포함되지 않아 세금 부담이 줄어들 뿐 아니라, 일반과세임대사업자로 등록하면 매입시 지출한 부가가치세를 돌려받을 수도 있다. 오피스텔 매매가격이 1억5000만원이면 대략 800만원 정도가 부가세다.

실제로는 세입자가 주거용으로 사용하고 있음에도 사무용으로 신고하는 오피스텔 소유주들도 많다. 임대차계약 시 ‘전입신고를 하지 않는다’는 특약 조항을 넣는다. 이를 방지하기 위해 정부는 내년 6월부터 전월세 신고제를 시행하고, 전·월세 거래 시 30일 내 임대계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간 등 계약사항을 관할 지방자치단체에 신고하도록 했다.

오피스텔은 중개수수료율도 주택보다 다소 높다. 실제 사용 용도와 상관없이 업무용 부동산의 기준을 따르기 때문이다. 서울의 경우 1억원 상당의 주택을 전세 계약 시 중개수수료 0.3%를 적용해 30만원을 내는 데 비해 오피스텔을 전세 계약하면 중개수수료율 0.4%로 40만원을 내게 된다. 방을 구하는 세입자 입장에서는 원룸과 오피스텔이 실질적 차이가 없는데도 중개수수료 부담이 높다는 것이 불만일 수밖에 없다.

오피스텔이 도입된 지 35년이지만 최근에도 오피스텔을 ‘무엇’으로 볼지에 대한 판단은 계속해서 바뀌고 있다. 최근 지방세법 개정으로 지난 8월 12일 이후 취득하는 주거용 오피스텔은 다른 주택을 추가로 매입할 때 주택 수에 포함하기로 했다. 주택 수에 따라 취득세율을 최대 12%로 중과한다. 다만 오피스텔을 취득할 때 내놓은 취득세는 업무용 부동산의 기준에 따라 매입가의 4.6%를 내야 한다.

지난달 주택금융공사법 개정안 시행으로 주거용 오피스텔에 거주하는 고령자도 주택연금에 가입할 수 있게 됐다. 그동안 주거용 오피스텔은 관련 법상 ‘주택’이 아니라 가입이 불가능했지만 이제 주택으로 인정받게 된 것이다.

전문가들은 오피스텔 법적 기준에 일관성이 없어 혼란을 부추긴다는 지적도 나온다. 심형석 미국 SWCU 교수는 “1인 가구의 오피스텔 거주가 점점 늘어나면서 세금처럼 민감한 분야에서는 논란이 끝없이 반복될 것”이라며 “오피스텔이 주택인지 아닌지, 아니면 별도의 준주택인지에 대해 명확한 기준을 세워서 과세 체계를 통일할 필요가 있다”고 말했다. /최윤정 땅집고 기자 choiyj90@chosun.com