이 기사는 2020년 12월 11일 14:54 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국자산신탁이 두 번째 리츠 물류자산인 천일냉장 물류센터 매입을 마무리했다. 우리은행이 대주로 나서 대금의 절반 이상을 책임졌다. 한국자산신탁은 그간 리츠 포트폴리오가 주택 분야에만 쏠려 있었는데 지난해 말부터 오피스빌딩과 물류 등의 섹터에 리츠사업을 집중하고 있다.

11일 업계에 따르면 한국자산신탁은 경기도 안성시 양성면에 있는 천일냉장 물류센터에 대해 최근 대금을 모두 치르고 소유권을 넘겨받았다. 매도인은 ㈜천일냉장, 인수주체는 한국자산신탁이 설립한 ‘카이트제십팔호’ 리츠다.

해당 물류창고는 감정가(260억원)의 91.4%가량인 238억원에 거래됐다. 인근 저온 물류창고들의 3.3㎡(평)당 매입단가가 564만~1385만원 정도라는 점을 감안할 때 경쟁력 있는 가격이라는 평가다. 캡레이트는 5.78% 수준이다.

실제 주변사례를 보면 안성 홈플러스 물류센터가 평당 1384만원, 안성 한국로지스풀 물류센터가 평당 704만원, 이천 장암리 GS리테일 물류센터가 평당 876만원, 안성 하나로TNS 물류센터가 평당 564만원 등에 매매됐다. 천일냉장 물류창고의 경우 평당으로 따졌을 때 658만원에 샀으니 양호한 편이라고 할 수 있다.

이 거래가를 포함해 카이트제십팔호 리츠는 총 263억원을 조달했다. 부동산취득세와 매입보수, 실사비용 등 각종 부대비용을 합친 금액이다. 구체적으로 88억원을 에쿼티(equity)로 마련했고 나머지 175억원을 대출로 충당했다.

차입구조의 경우 우리은행이 선순위 대주로 150억원, 키움예스저축은행이 후순위 대주로 25억원을 빌려줬다. 또 부가가치세 19억원을 키움예스저축은행에서 추가로 차입했다.

해당 물류센터는 수도권 내 남부권인 경기도 안성시 양성면 이현리 257에 위치했다. 2012년 7월 준공됐으며 연면적 1만1940.44㎡(3611.98평), 지하 1층~지상 2층 규모의 중형급 냉동(냉장) 물류창고다. 이 지역은 서안성IC에서 7분 거리로 가까워 선호도가 높은 곳으로 평균 연면적 5000평(3.3㎡) 수준의 중소형 물류센터가 밀집해 있다.

또 한국자산신탁은 매도인인 ㈜천일냉장과 임대료를 미리 받는 조건으로 3년간 책임임차 계약을 맺어 안정적인 임대수익을 확보했다. 이 기간내 국내 대기업 등 신규 임차인을 확보해 임대료를 평당 월 5만원 수준으로 올리겠다는 계획이다. 매각 차익을 극대화하기 위해 리모델링도 검토 중인 것으로 알려졌다.

현재 천일냉장 물류센터의 임대료는 평당 월 3만3223원으로 다소 낮은 수준이다. 하지만 주변에 있는 정양산업, 태은물류, 동일냉장 등 비슷한 규모의 저온 물류창고 임대료가 5만5000원~7만7000원 사이라는 점을 감안하면 임대료 상승 여력은 충분하다는 평가다.

계약에 따라 리츠 운용기간 중 보유세 및 보험료를 제외하고 유지보수비 등 운영관련 비용을 임차인이 부담하기로 했기 때문에 관리 운용 측면에서 부담도 적을 것으로 보인다.

한국자산신탁은 해당 리츠를 3년간 운용하다가 매각해 투자회수를 노릴 예정이며 이 기간 동안의 내부 수익률(IRR)은 7.66%, 연평균 배당률은 7.60%로 목표하고 있다.

한국자산신탁이 리츠를 통해 물류센터를 매입한 것은 이번이 두 번째다. 올 4월에도 오뚜기물류가 책임임차 중인 경기도 용인시 이산냉동물류창고를 매입하면서 첫 물류자산을 확보했다. 그간 주택을 중심으로 리츠사업을 해오다가 최근 들어선 상업용 부동산 투자에 힘을 싣고 있다.

3분기 기준 한국자산신탁이 리츠 운용을 통해 거둔 수수료 수익은 28억원 가량이다. 작년 3분기(21억원)과 비교해 34.2% 늘었다.