💬SPI REITs Weekly #3

SPI REITs Weekly #3

💬 2020년 글로벌 리츠 시장을 돌아보며

📣 안녕하세요. 서울프라퍼티인사이트(SPI)의 고병기 콘텐츠 에디터 입니다. '리츠 위클리(REITs Weekly)'세번째 뉴스레터 입니다. 요즘 네이버에서 리츠 관련 내용을 검색하다가 보면 깜짝깜짝 놀랄 때가 많습니다. 불과 2~3년 전만 해도 블로그에서 리츠 관련 글을 찾기가 쉽지 않았는데 지금은 많은 블로거들이 국내 리츠 뿐만 아니라 글로벌 리츠에 대한 글을 쓰고 있네요. 그만큼 리츠에 대한 관심이 높아졌다는 뜻이겠죠? 반가운 일입니다만, 한편으로는 우려스러운 점도 있습니다. 리츠와 관련된 너무 많은 정보들이 쏟아지고 있기 때문입니다. 정보가 너무 없는 것도 불편한 일이지만 너무 많은 정보도 사람들을 혼란스럽게 하죠. 그 많은 정보의 홍수 속에서 꼭 필요한 내용이나 도움이 될 만한 내용을 선별하는 것도 보통 일이 아닙니다. 그런 글들을 보면서 앞으로 SPI에서 리츠 관련해서 어떤 내용들을 어떻게 전달할지 많은 고민이 되는 게 사실입니다. SPI의 첫번째 리츠 뉴스레터에서는 이에스알켄달스퀘어리츠를 통해 한국 리츠 시장에 대한 이야기를 풀어봤고, 두번째 뉴스레터에서는 캐나다의 워런 버핏으로 불리는 브루스 플랫 브룩필드자산운용 CEO가 보는 리츠 시장의 전망에 대해 이야기를 해봤는데요.

오늘은 SPI가 리츠 위클리 주제를 고르는 기준(?)에 대해 간단하게 이야기를 하려고 합니다. 앞으로 리츠 뉴스레터를 받아 보실 때 도움이 됐으면 하는 바람에서 입니다. 이 글을 읽으시는 분들이라면 다들 아실 겁니다. 지난 2~3년 간 한국 리츠 시장에 많은 변화가 있었던 것은 사실이지만 앞으로 가야 할 길이 먼 것도 사실입니다. 한국 리츠 시장이 잘 성장하기 위해서는 투자자들에게 리츠를 많이 알리는 것뿐만 아니라 리츠 시장에 참여하는 다양한 주체들의 노력이 필요합니다. 그런 점에서 SPI 리츠 위클리는 앞으로 리츠에 관심있는 투자자들이 알아야 할 내용뿐만 아니라 한국 리츠 시장을 키우고 있는 여러 주체들이 한국 리츠 시장을 잘 키우기 위해 생각해볼 수 있는 내용들을 다루려고 합니다.

이번 주에도 이 같은 관점에서 뉴스레터 주제를 정했습니다. 올 한 해 글로벌 리츠 시장은 많은 변화들이 있었습니다. 특히 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 큰 영향을 끼쳤습니다. 코로나19가 확산되면서 글로벌 리츠 주가가 급락했고, 코로나19 사태에 대응하기 위해 인수합병(M&A)과 분사를 통해 활로를 모색하는 모습도 나타났습니다. 앞으로 리츠 시장에 대한 투자자들의 관심이 더 높아지고, 한국 리츠 시장이 잘 성장하기를 기대하면서 이번 주에는 올 한 해 글로벌 리츠 시장의 지각 변동, M&A 등 리츠 시장의 주요 이슈들을 다뤄보도록 하겠습니다. 그간 여러 차례 기사로 다루기도 했던 내용들인데요. 한 해가 끝나가는 시기인 만큼 다시 한번 정리를 해보겠습니다.

글로벌 리츠 시장의 지각변동, 리테일 지고 물류센터, 데이터센터 뜨고

올 한 해 글로벌 리츠 시장에서 눈에 띄게 나타났던 현상 중 하나는 '지각 변동' 입니다. 코로나19와 4차 산업혁명, 이커머스 성장 등으로 올해 들어 글로벌 리츠 시장의 순위가 요동을 쳤습니다. 먼저 1960년에 리츠를 도입한 역사가 가장 오래된 미국 시장을 살펴볼까요. 현재 미국 리츠 시장의 시가총액 1위는 통신탑 리츠인 ‘아메리칸 타워(American Tower)’입니다. 지난 18일(현지시간) 종가 기준 시총은 984억달러입니다. 아메리칸 타워는 5세대 이동통신(5G) 수혜주로 꼽히는데 최근 모바일 데이터 수요가 빠르게 증가하면서 크게 성장했습니다. 현재 시총은 5년 전인 2015년말 411억 달러 보다 두 배 이상 커졌습니다. 최근 테슬라와 같은 기술주가 워낙 가파르게 오르면서 리츠가 주목받지 못하는 측면이 있기는 하지만 그간의 장기적인 성과를 보면 훌륭합니다.

<아메리칸 타워 주가 추이>

미국 리츠 중 시총 2위는 물류센터인 프롤로지스 입니다. 18일 기준 시총이 725억 달러에 달합니다. 10년 전인 2010년만 하더라도 프롤로지스 시총 순위가 10위권 내에도 들지 못했다는 점을 감안한면 아메리칸타워와 마찬가지로 빠르게 성장했죠. 아메리칸타워와 프롤로지스 외에 데이터센터 리츠인 에퀴닉스(시총 632억 달러)도 올 한 해 큰 주목을 받았습니다. 미국 리츠의 섹터별 수익률을 보면 11월 기준으로 데이터센터 리츠의 총 수익률이 가장 높습니다. 반면 불과 4~5년 전만 하더라도 미국 리츠 시장에서 시총이 가장 컸던 리테일 리츠 사이먼 프라퍼티는 오프라인 매장의 실적 부진으로 시총이 280억 달러로 줄어 작년 말(457억 달러) 보다 크게 감소했습니다.

아시아에서 가장 큰 리츠 시장을 가진 일본도 비슷한 흐름이 나타나고 있습니다. 물류센터 리츠들이 시총 상위권으로 올라왔고, 리테일 리츠는 순위가 하락하고 있습니다.

<일본 리츠 시총 순위>

M&A와 분사로 활로 찾는 리츠

올해는 글로벌 리츠 시장의 M&A도 활발했습니다. 코로나19로 직격탄을 맞은 리츠들이 M&A를 통해 활로를 모색했기 때문이죠. 대표적으로 일본에서는 위기에 처한 오피스 리츠와 리테일 리츠가 합병한 사례가 있었습니다. '재팬 리테일 펀드(JRF·Japan Retail Fund Investment Corporation)'와 'MCUBS 미드시티'입니다. 둘 다 미쓰비시상사와 UBS가 출자한 리츠이기도 한데요. JRF가 MCUBS 미드시티를 흡수 합병하는 형태로 합병을 합니다. 합병일은 내년 3월 1일이며, 합병 후에는 자산운용규모 기준으로 일본 최대 리츠가 됩니다.

JRF와 MCUBS 미드시티가 합병을 결정한 이유는 코로나19로 주력 투자처인 오피스와 리테일이 직격탄을 맞았기 때문입니다. 오피스는 재택근무 확대로 수요가 줄어들고 있으며, 리테일은 사회적 거리두기에 따른 외출 자제와 전자상거래의 고속 성장으로 위기를 맞고 있죠. 이에 JRF와 MCUBS 미드시티는 한 분야에 특화된 리츠로는 생존이 어렵다고 판단하고, 복합 리츠로 전환해 새로운 성장 동력을 발굴하려고 합니다. 합병을 통한 대형화로 투자 자금 확보와 자산 규모 확대도 보다 수월해질 것으로 보입니다.

참고로 일본 리츠 시장에서는 지난해 처음으로 적대적 M&A가 있었습니다. '스타아시아리츠'가 주주가치제고를 위해 ‘사쿠라 소고리츠’의 AMC를 ‘스타아시아’로 교체하고 경영진도 교체할 것을 요구한 사건이죠.

코로나19와는 무관하지만 싱가포르 리츠 시장에서도 올해 대형 M&A가 있었습니다. 싱가포르를 대표하는 대형 부동산 투자회사인 캐피탈랜드를 스폰서로 둔 캐피탈랜드 몰 트러스트(CapitaLand Mall Trust)와 캐피탈랜드 커머셜 트러스트(CapitaLand Commercial Trust)가 합병을 해 'CapitaLand Integrated Commercial Trust'가 탄생했습니다. CICT는 싱가포르에서 가장 큰 리츠가 됐습니다. 캐피탈랜드는 코로나19 이전부터 CMT와 CCT 합병을 추진해 왔습니다.

<CICT를 대표하는 자산 중 하나인 래플스시티>

최근 싱가포르 리츠 시장에서는 M&A가 활발하게 일어나고 있는 추세이기도 합니다. 합병을 통해 규모를 키우고 자산을 다각화하는 움직임이 일고 있기 때문입니다. 지난해 싱가포르 리츠 시장의 M&A 규모는 169억 달러로 역대 최고치를 기록하기도 했습니다.

반면 코로나19 이후 분사를 통해 활로를 찾는 글로벌 리츠도 있습니다. 캐나다 증시에 상장된 '아티스 리츠(Artis REIT)'가 대표적입니다. 아티스 리츠는 최근 '아티스 리츠(Artis REIT)'와 '아티스 리테일 리츠(Artis Retail REIT)'로 분할했는데요. 아티스 리츠는 분사를 통해 사업 전략을 단순화하고, 우량한 산업용 및 오피스 자산에 더 집중할 계획입니다. 또 분할되는 아티스 리테일 리츠는 리테일에 집중해 경쟁력을 끌어올릴 계획입니다.

<아티스 리츠가 보유한 오피스, 산업용, 리테일 자산>

또한 미국의 멀티패밀리 리츠인 '에임코(Aimco)'는 안정적인 임대 수익이 나오는 멀티패밀리를 전담하는 리츠와 개발사업부문을 분리했습니다. 분사 후 Aimco는 멀티패밀리 사업을 운영하면서 나오는 안정적인 임대수익을 투자자들에게 배당하는 리츠인 'AIR(Apartment Income REIT)'와 멀티패밀리 개발 사업을 담당하는'Aimco'로 나뉘었습니다. 에임코는 분사 배경에 대해 "AIR은 멀티패밀리 임대사업이라는 단일 사업에 집중하는 전략(pure play)을 취하고, 에임코는 개발 사업에 집중해 각 사업이 가진 장점 극대화, 기회 확대, 주주의 이익을 증대하기 위함"이라고 설명했죠. 투자자 입장에서는 리츠의 전략이 명확해진 만큼 투자하기 보다 수월해질 것으로 보입니다.

이외에도 올 한 해 글로벌 리츠 시장에서는 많은 이슈들이 있었습니다. 글로벌 리츠 주가가 폭락하면서 미국 상장 리츠들은 레버리지 비율을 맞추기 위해 대거 자산 매각에 나서기도 했고, 큰손들은 주가가 폭락한 틈을 타 리츠에 많은 투자를 하기도 했죠.

한국 리츠 시장도 느리지만 계속해서 진화하고 있습니다. 신한알파리츠는 계속해서 자산을 편입하면서 상장 당시 투자자들과 했던 약속을 지키고 있고, 오는 23일에는 첫 물류센터 리츠인 이에스알켄달스퀘어리츠가 상장을 합니다. 또 최근 SK그룹이 국토교통부에 리츠 자산관리회사(AMC)인 SK리츠운용 인가 신청을 했습니다. 내년에는 한국 리츠 시장에서도 보다 풍성한 소식을 접할 수 있기를 기대해봅니다.

💼 SPI JOBS

<1> 국내 종합자산운용사 리츠투자운용 담당 (사원~차장급)

<2> 프롭테크 CSO (Chief Strategy Officer)

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