💬SPI REITs Weekly #4

SPI REITs Weekly #4

2020년 주목해야 할 리츠 10대 뉴스

📣 안녕하세요 서울프라퍼티인사이트(SPI)의 고병기 콘텐츠 에디터 입니다. 다사다난했던 한 해가 저물어 가네요. 매년 하는 표현이지만 올해는 정말 많은 일들이 있었던 것 같습니다. 모두들 힘들었던 한 해 잘 버텨내고 한발짝이라도 앞으로 나아가기 위해 애쓰느라 다들 고생하셨습니다. 올해는 개인적으로도 변화가 큰 한 해 였습니다. 지난 10년 간 가장 많은 변화가 있었던 한 해로 기억될 거 같네요. 10년 간 다녔던 언론사를 퇴사하고 SPI에서 새로운 일을 준비하고 있습니다. 내년 초에는 준비하고 있는 일을 선보일 수 있을 것 같으니 많은 응원 부탁드립니다!

코로나19 사태가 계속 악화되고 있는 작금의 상황을 보면 내년 역시 쉽지 않은 한 해가 될 것 같은데요. 그래도 희망을 가져봅니다. 작년 이맘 때 어느 누구도 올해와 같은 상황을 예상하지 못했으니까요. 마찬가지로 우울한 연말이 계속되고 있지만 내년에는 극적으로 상황이 개선되고 우리의 일상을 회복할 수 있기를 바랍니다.

자, 그럼 올해 마지막 ‘리츠 위클리(REITs weekly)’를 전해드리겠습니다. 올해 증시가 워낙 활황이라 리츠가 상대적으로 주목을 받지 못한 것은 사실입니다. 하지만 자세히 살펴보면 리츠 시장의 긍정적인 변화들이 눈에 띕니다. SPI가 정리한 올해 리츠 시장의 10대 뉴스를 소개하겠습니다.

ⓒGlenn Harvey

① 투자자들과 약속 지킨 ‘신한알파리츠’

올 한 해 리츠 시장에서 주목해야 할 첫 번째 이야기는 신한리츠운용의 대표 리츠 ‘신한알파리츠’로 꼽아봤습니다. 신한알파리츠는 2018년 8월 유가증권시장에 상장된 리츠인데요. 이전까지 한국 리츠 시장은 투자자들의 불신을 떨쳐내지 못했습니다. 그간 상장했던 리츠들이 애초 투자자들과 했던 약속을 대부분 지키지 못했기 때문이죠. 그렇다면 신한알파리츠는 어떨까요? 신한알파리츠는 상장 당시 투자자들에게 5년 평균 배당 수익률 6%, 10년 평균 7%를 제시하고 배당이 떨어질 가능성이 낫다고 밝혔습니다. 또한 자산을 계속 편입시켜 운용 자산 규모를 늘리겠다고 했고요. 그리고 신한이 투자하고, 판매하고, 운용하기에 신뢰할 수 있는 리츠라고 강조했죠.

상장 후 2년 반 정도 지난 지금 상장 당시 판교 크래프톤타워와 용산 더 프라임 두 개 자산을 가지고 상장했던 신한알파리츠는 이제 대일빌딩, 트윈시티 남산, 신한L타워까지 다섯 개의 자산을 보유하고 있습니다. 투자자들에게 약속했던 배당도 지급하고 있고요. 여기에 신한리츠운용은 서울역 인근 메트로타워와 삼성화재 역삼빌딩 인수까지 앞두고 있죠. 이들 자산들은 향후 신한알파리츠에 편입될 가능성이 있습니다. 이처럼 신한알파리츠는 투자자들과의 약속을 지킨 것은 물론 그간 한국 리츠 시장의 문제점으로 지적되었던 부분을 해소하면서 선례를 만들고 있습니다. 이 같은 성과에 힘입어 남궁훈 사장은 연임에 성공하기도 했죠. 한국 리츠 시장의 역사를 만들어가고 있는 신한알파리츠의 앞날이 더 기대됩니다.

<신한알파리츠의 기초자산 판교 ‘크래프톤타워’>

*신한알파리츠 관련 팟캐스트 입니다. 2018년 8월 상장 후, 상장 1년 후, 상장 2년이 되는 시점에 매년 신한리츠운용 분들을 모시고 이야기를 나눠봤습니다. 육성을 통해 신한알파리츠 스토리를 들어보세요!

🎧 새로운 투자 패러다임을 제시하는 ‘리츠’

🎧 '신한알파리츠' 상장 스토리

🎧 '신한알파리츠' 상장이 가져온 변화들

🎧 신한알파리츠가 투자자에게 했던 약속들

② 그래도 희망을 보여준 ‘이에스알켄달스퀘어리츠’

올 한 해 리츠 시장은 당초 예상보다 큰 주목을 받지 못했습니다. 상장 리츠 숫자가 6개로 작년(2개) 보다 크게 늘기는 했지만 전반적으로 리츠 주가가 부진하면서 투자자들의 관심이 식었죠. IT와 바이오 관련주가 워낙 주목을 받는 바람에 리츠가 소외를 받은 측면도 있습니다. 그래도 지난 23일 유가증권시장에 상장한 올해 마지막 상장 리츠인 ‘이에스알켄달스퀘어리츠’가 희망을 보여줬다고 생각합니다. 과거 대부분의 리츠는 상장 후 주가가 하락했습니다. 리츠가 주는 배당에 관심이 있는 이들도 리츠 공모주에 투자하기 보다는 상장 후 주가가 하락했을 때 매수하겠다는 이들이 많았습니다. 상장 리츠에 대한 투자자들의 신뢰가 그만큼 낮았습니다. 실제 이에스알켄달스퀘어리츠에 앞서 올해 상장했던 리츠 5개는 모두 (상장) 첫날 공모가를 밑돌았습니다. 하지만 이와 달리 이에스알켄달스퀘어리츠는 상장 첫 날 상승한 채로 거래를 마치면서 리츠 시장의 분위기를 반전시켰습니다. 앞으로 이에스알켄달스퀘어리츠도 신한알파리츠와 같이 투자자들과 했던 약속을 하나씩 지켜 나가면서 우량한 리츠로 성장하길 바랍니다.

*지난 2019년 초 켄달스퀘어리츠운용의 윤원섭 대표님을 모시고 한국 물류센터 투자 시장에 대한 이야기를 나눈 적이 있습니다. 물류센터 투자 시장에 대한 켄달스퀘어의 생각을 팟캐스트를 통해 들어보세요. 아울러 이에스알켄달스퀘어리츠 상장을 통해 본 한국 리츠 시장의 미래에 대한 글 두 편을 공유합니다.

🎧 물류센터 리츠를 상장을 앞둔 켄달스퀘어가 얘기하는 물류센터 투자 시장
📝 '이에스알켄달스퀘어리츠'를 통해 본 리츠 시장 전망
📝'이에스알켄달스퀘어리츠' 청약 경쟁률의 의미

③ 물류센터부터 주유소, 해외 자산까지 다변화되는 리츠

올해 리츠 시장에서 주목할 점 중 하나는 상장 리츠 자산의 다변화입니다. 리츠정보시스템에 따르면 현재 자산기준으로 주택 리츠가 59.82%로 가장 비중이 높습니다(LH 때문입니다. LH가 공공임대주택리츠를 비롯해 주택 정책을 위해 리츠를 활용하기 때문이죠. 실제 개인투자자들이 투자할 수 있는 상장 리츠와는 상관이 없죠. 개인적으로 LH가 만드는 리츠는 통계에서 구분해야 할 것 같다는 생각도 합니다.). 주택을 제외하면 가장 비중이 큰 게 오피스(23.76%), 리테일(11.86%)인데요. 실제 상장 리츠도 오피스와 리테일 리츠가 많습니다. 그런데 올해는 그간 상장 리츠 시장에서 볼 수 없었던 다양한 리츠들이 상장됐습니다. 물류센터를 기초자산으로 하는 ‘이에스알켄달스퀘어리츠’, 주유소를 담은 ‘코람코에너지리츠’, 벨기에에 위치한 오피스에 투자하는 ‘제이알글로벌리츠’가 그 주인공입니다.

물론, 무작정 자산을 다변화하는 게 능사는 아닙니다. 주택을 제외하고 리츠가 가장 많이 투자한 오피스는 그간 한국 상업용 부동산 시장에서 수년간 기관투자자들이 투자하면서 수익성과 안정성이 검증된 자산이지만 아직 그렇지 못한 자산도 많습니다. 아울러 연기금이나 공제회와 같은 기관투자자들에게 팔지 못하는 해외 자산을 리츠로 개인투자자들에게 떠넘긴다는 뼈아픈 지적도 있었습니다. 다만 우리보다 상장 리츠 역사가 긴 미국이나 호주, 일본 등의 사례를 보면 리츠 시장이 커지면서 투자 대상이 다변화되는 건 자연스러운 현상입니다. 아울러 영토가 작은 싱가포르의 리츠는 글로벌 금융위기 이후 적극적으로 해외 자산을 편입하면서 투자자들에게 다양한 투자 기회를 제공하고 있습니다. 한국 리츠 시장도 성장성과 안정성이라는 두 마리 토끼를 잡으면서 잘 커 나가길 바랍니다.

<이에스알켄달스퀘어리츠의 기초자산>

*윤장호 코람코자산신탁 본부장님과 팟캐스트에서‘코람코에너지리츠’에 대해 대화를 나눠봤습니다.

🎧 한국 리츠 시장에 새로운 스토리를 제시한 '코람코에너지리츠'의 탄생_1부

🎧 '코람코에너지리츠'가 그리는 성장 스토리_2부

④ 기관투자자 참여로 신뢰도 높아지는 상장 리츠 시장

연기금, 공제회 등 기관투자자들의 상장 리츠 투자도 체계를 갖춰가고 있습니다. 그간 기관들은 상장 리츠에 큰 관심을 가지지 않았죠. 하지만 최근 상장 리츠 시장의 성장세가 두드러지면서 관심을 나타내기 시작했습니다.

한 예로 교직원공제회가 최근 리츠 프리 IPO와 공모 부동산 펀드 등에 투자하는 펀드(총 1,230억원 규모로 30억원은 이지스자산운용에서 출자)를 조성해 상장 전 '이에스알켄달스퀘어리츠'에 300억원을 투자했죠. 이 펀드는 향후 국내에 상장하는 리츠나 해외 리츠(전체 펀드의 10%)에 투자할 예정입니다. 앞서 코람코자산운용은 올 초 국내 최초로 리츠 프리 IPO에 투자하는 펀드 2개를 총 1,340억원 규모로 조성한바 있습니다. 행정공제회가 이 펀드를 통해 이에스알켄달스퀘어리츠에 200억원을 투자했죠. 아울러 올해 주택도시기금 여유자금이 출자하고 코람코자산신탁이 운용하는 앵커리츠도 조성됐습니다.

뿐만 아니라 그간 기관 내부적으로 상장 리츠를 주식 부문에서 투자할지 대체투자 부문에서 투자할지 교통 정리가 안 된 측면도 있었습니다. 하지만 최근 기관들은 대체투자 부문에서 리츠에 투자하고 있죠. 기관 내부적으로 리츠 투자에 대한 교통정리가 된 만큼 보다 적극적인 움직임을 예상합니다.

참고로 최근 국내 기관들은 국내 상장 리츠 뿐만 아니라 글로벌 상장 리츠 투자도 확대하고 있습니다. 행정공제회는 올 초 코로나19로 글로벌 상장 리츠 주가가 급락하자, 총 1억 6,000만달러를 투자했고, 최근 해외 상장 리츠에 투자하는 펀드 위탁운용사를 선정하고 있기도 합니다. 또 국민연금도 최근 러셀 인베스트먼트가 운용하는 글로벌부동산증권펀드에 10억달러를 출자하면서 글로벌 상장 리츠 투자를 한다는 소식이 전해졌습니다.

⑤ 계속되는 임대주택리츠의 시련, 불확실성 해소할 수 있을까

올해 상장 리츠 중 임대주택리츠 만큼 마음고생이 심했던 리츠가 있을까요. 현재 유가증권시장에 상장된 유일한 임대주택리츠인 ‘이지스레지던스리츠’의 경우 상장을 전후로 세제 관련 불확실성이 커지면서 어려움을 겪었습니다. 그런데 이 문제는 지금까지도 완전히 해소되지 않았습니다. 취득세, 재산세, 종합부동산세 등 불확실성이 계속되고 있습니다.

정부는 최근 2021년 경제정책방향을 발표하면서 건설임대사업자의 종부세 합산배제 기준을 현행 공시가격 6억원에서 9억원으로 상향 조정하기로 하고, 취득세 감면 요건은 토지 취득 후 60일 이내 임대 등록에서 사업계획 승인 후 60일 이내 등록으로 완화했습니다. 또한 건설임대주택에 대한 재산세 감면 기준을 수도권 기준 공시가격 6억원 이하에서 9억원 이하로 상향 조정하고 리츠·펀드에 대해서도 재산세 감면을 적용한다고 밝혔죠.

하지만 시장에서는 긴장을 놓지 않고 있습니다. 정부가 내년 상반기 중에 지방세법을 고치겠다고 밝혔지만 운용사들은 법이 언제 바뀔지 모르기 때문에 불확실성이 계속될 수 있다고 보고 현재 진행 중인 취득세와 재산세 소송을 계속 진행할 것이라는 곳들이 있습니다. 아울러 종부세 합산배제 기준이 9억원으로 상향 조정된 것에 대해서도 아쉽다는 반응이 많습니다. 애초 9억원으로 상향하는 것과 기준을 아예 없애는 것 두 가지 방안을 두고 검토했다고 합니다. 기준을 높인 건 양질의 임대주택을 공급하기 위함이지만 상향된 기준으로도 서울에서 사람들이 실제 살고 싶어하는 좋은 입지에 임대주택을 공급하는 건 쉽지 않아 보이기 때문입니다.

<이지스레지던스리츠의 기초자산 ‘부평더샵’>

*이지스자산운용의 김정현 프로젝트금융투자부문 대표님과 '이지스레지던스리츠' 상장 전에 팟캐스트에서 이야기를 나눠봤습니다

🎧 이지스의 임대주택리츠 상장 전략

⑥ 국내 상장 리츠를 한 단계 도약시킨 글로벌 지수 편입

모건스탠리캐피털인터내셔널(MSCI)는 매년 두 차례 MSCI 한국 지수 신규 편입 종목과 제외 종목을 발표하는데요. 지수 편입 여부에 따라 종목의 희비가 엇갈립니다. MSCI와 같은 글로벌 지수에 편입되면 지수를 추종하는 글로벌 자금들이 해당 종목을 매입하게 되면서 유동성이 공급되기 때문입니다.

최근 국내 리츠 시장이 성장하면서 한국거래소에 상장된 리츠도 글로벌 지수에 편입되는 사례가 늘어나고 있습니다. 신한알파리츠가 현재 스탠더드앤드푸어스(S&P)가 만드는 8개 지수에 편입되어 있고요. 롯데리츠는 MSCI 글로벌 스몰캡 지수, FTSE 글로벌 올캡 지수에 들어 있습니다. 또 이달에는 제이알글로벌리츠가 MSCI 글로벌 스몰캡 지수, FTSE 글로벌 올캡 지수, FTSE 스몰캡 지수, FTSE 토털캡지수에 편입됐습니다. 향후 더 많은 한국 상장 리츠들이 글로벌 지수에 편입될 것으로 예상됩니다.

⑦ 다물 리츠 성장 본격화

2018년 이전까지 국내 리츠 시장의 문제점 중 하나는 다물 리츠(하나의 리츠가 여러 개의 자산을 편입하는 것) 부재였습니다. 과거에는 하나의 리츠가 하나의 자산을 편입하는 경우가 많다 보니 자산 매각 후에는 상장폐지 되는 경우가 많았죠. 리츠는 장기 투자에 적합한 상품인데 리츠 자체가 영속성이 없는 문제가 있었던 거죠. 그런데 최근에 상장하는 리츠들은 대부분 계속해서 자산을 편입해 포트폴리오를 다변화하고 자산 규모를 키워 성장하는 전략을 취하고 있습니다. 지난 2018년 8월 2개의 기초자산으로 상장 한 신한알파리츠가 이후 3개 자산을 추가 편입해 총 5개의 포트폴리오를 구축한 게 대표적이죠. 신한알파리츠는 내년에도 적극적으로 추가 자산 편입에 나설 것으로 예상됩니다. 또한 최근 롯데리츠는 이사회를 열고 5개 점포, 8,000억원 규모의 자산을 추가로 편입할 계획이라고 밝혔습니다. 이외 지난 23일 상장한 이에스알켄달스퀘어리츠도 자산을 계속해서 추가할 계획이라고 밝혔죠.

⑧ SK가 내놓을 리츠에 대한 기대감

SK그룹의 리츠 시장 진출도 기대가 됩니다. 올해보다는 내년이 더 기대되는 소식이기도 한데요. SK그룹은 최근 국토교통부에 리츠 자산관리회사(AMC)인 ‘SK리츠운용’ 설립 인가를 신청하고 리츠 시장 진출을 본격화 했습니다. SK리츠운용은 최근 매각이 진행된 SK서린빌딩을 포함해 그룹이 보유한 자산을 리츠에 담을 가능성이 큽니다. 국내를 대표하는 대기업 중 하나인 SK가 만드는 리츠인 만큼 투자자들의 관심도 클 것으로 예상됩니다.

싱가포르와 일본과 같이 공모 상장 리츠 시장이 발달한 아시아 국가들의 리츠를 보면 신뢰할 수 있는 기관이 주요 출자자인 스폰서로 참여하는 경우를 볼 수 있는데요. 싱가포르는 상장 시 스폰서가 꼭 필요하도록 제도가 설계되어 있기도 합니다. 신뢰할 수 있는 기관들이 리츠를 만들고 출자하기 때문에 리츠에 대한 투자자들의 신뢰도 높은 편이죠. 한국도 신한알파리츠가 상장할 당시 신한이 만들고, 투자하고, 운용하는 리츠라는 점에서 투자자들의 관심이 남달랐습니다. 그런 점에서 SK가 리츠 시장에 가져올 긍정적인 효과가 기대됩니다. SK의 등장으로 리츠에 대한 투자자들의 관심이 더 높아질 것으로 예상됩니다.

참고로 SK그룹뿐만 아니라 SK디스커버리 계열의 리츠 AMC 디앤디인베스트먼트도 내년에 문래동 오피스 영시티와 일본 물류센터에 투자하는 리츠를 상장할 예정입니다.

⑨ 리츠 투자자들의 선택지를 다양하게 해주는 상장지수펀드(ETF) 등장 임박

상장 리츠가 늘어나고 지수가 만들어지면 자연스럽게 상장지수펀드(ETF)가 등장하는데요. 1960년에 리츠를 도입한 미국은 2000년 6월에 처음으로 리츠 ETF가 상장했습니다. 당시 블랙록자산운용이 운용하는 ‘i셰어스 다우존스 US 리얼 에스테이트 인덱스(iShares Dow Jones U.S. Real Estate Index)’가 처음으로 상장을 했고, 현재는 다수의 ETF가 거래되고 있습니다. 모든 리츠가 상장되어 있는 싱가포르는 2015년 11월 ‘SGX S-REIT 인덱스’와 ‘SGX S-REIT 20 인덱스’ 등 리츠로만 구성된 지수 2개를 선보인 후, 2017년 10월 처음으로‘S-Reit ETF’를 상장 시켰습니다. 리츠 시장이 발달한 나라에서 ETF를 상장하는 것은 투자자들에게 보다 다양한 투자 기회를 제공하기 위함입니다. ETF를 통해 리츠에 투자할 경우 분산투자 효과를 누릴 수 있기 때문에 개인투자자들은 보다 안정적으로 리츠에 투자할 수 있죠.

한국은 그간 상장 리츠가 많지 않아 아직 ETF 상품이 나오지 않았습니다. 다만 한국거래소는 내년 초 리츠 지수를 만들고 ETF를 상장할 계획이라고 밝혔죠. 내년에는 리츠 투자자들의 선택지가 보다 풍성해질 것으로 예상됩니다.

⑩ 싱가포르 리츠 시장 노크하는 국내 운용사

마지막 열번째 소식인데요. 이번에는 시선을 바깥으로 돌려보겠습니다. 현재 이지스자산운용과 AIP자산운용 등 국내 부동산자산운용사 2곳이 싱가포르증권거래소(SGX)에 리츠 상장을 추진하고 있는데요. 기존에 투자했던 자산을 싱가포르 증시에 상장하는 겁니다. 참고로 최근 싱가포르 금융 당국은 자국 리츠의 해외 자산 편입, 해외 운용사의 싱가포르 리츠 상장을 적극적으로 추진하고 있습니다. 리츠 상품을 다변화하고 성장시키기 위함입니다. 이지스운용과 AIP운용은 아시아에서 상장 리츠 시장이 가장 발달한 싱가포르 리츠 시장 데뷔를 통해 글로벌 투자자들의 관심을 받을 수 있을 것으로 기대하고 있습니다.

AIP자산운용의 경우 현재 스폰서까지 구하는 등 상장에 속도를 내고 있습니다. 블룸버그통신이 최근 AIP운용이 일본의 부동산회사 도큐랜드를 스폰서로 구하고, 호주 시드니, 캔버라, 멜버른에 투자한 자산을 리츠로 상장할 계획이라고 보도하기도 했죠. 이지스자산운용도 올해 현지에 리츠 AMC를 설립한 만큼 내년에는 리츠 상장에 더 속도를 낼 것으로 예상됩니다. 앞으로 한국 리츠 시장이 성장하면 해외 운용사나 해외 투자자들도 한국거래소에 리츠 상장을 추진하는 날이 오겠죠? 내년에는 한국 리츠 시장에서 보다 풍성한 소식을 접할 수 있기를 기대합니다.

<AIP자산운용이 호주 멜버른에 투자한 자산>

💬 'SPI REITs Weekly'를 통해 리츠 시장의 최신 이슈를 접하세요. 매주 월요일 아침에 찾아뵙겠습니다. 내용이 마음에 드셨다면 해당 메일을 주변에 공유해 주세요.

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