๐ฌSPI REITs Weekly #9 SPI REITs Weekly #9 2020.02.01 โ ์๋
ํ์ธ์. ์์ธํ๋ผํผํฐ์ธ์ฌ์ดํธ(SPI)์ ๊ณ ๋ณ๊ธฐ ์ฝํ
์ธ ์๋ํฐ ์
๋๋ค. ์ค๋ โ๋ฆฌ์ธ ์ํด๋ฆฌ(REITs weekly)โ๋ ์ด์ง์ค์์ฐ์ด์ฉ ๋์ฒดํฌ์์ฆ๊ถํ์ ๊ธ ์
๋๋ค. ์ค๋์ ํฌ์ค์ผ์ด ๋ฆฌ์ธ , ๊ทธ ์ค์์๋ โ์๋์ด ํ์ฐ์ง(Senior Housing)โ์ ๊ดํ ๋ด์ฉ์ ์๊ฐํฉ๋๋ค. ์ต๊ทผ ๊ณ ๋ นํ๊ฐ ์งํ๋๊ณ ์๋ ๋๋ผ์์๋ ํฌ์ค์ผ์ด ๋ฆฌ์ธ ์ ๋ํ ๊ด์ฌ์ด ๋์์ง๊ณ ์๋๋ฐ์. ํ๊ตญ์์๋ ์์ง๊น์ง ํฌ์ค์ผ์ด ๋ฆฌ์ธ ๊ฐ ๋ฑ์ฅ์ ํ์ง ์๊ณ ์์ง๋ง ํ๊ตญ์ ์ธ๊ตฌ๊ตฌ์กฐ ๋ณํ ์๋๋ฅผ ๊ฐ์ํ๋ฉด ๊ณง ์๋์ด ํ์ฐ์ง๊ณผ ๊ฐ์ ํฌ์ค์ผ์ด ์์ค์ ํฌ์ํ๋ ๋ถ๋์ฐ๊ฐ์ ํฌ์ ์ํ์ด ๋์ฌ ๊ฒ์ผ๋ก ์์๋ฉ๋๋ค. ์ด์ง์ค์์ฐ์ด์ฉ ๋์ฒดํฌ์์ฆ๊ถํ์ SPI ๋ก ์นญ ํ์ ์ ๊ธฐ์ ์ผ๋ก ๊ธ์ ์จ ์ค ํ์
๋๋ค. ๋ก ์นญ ์ ๊น์ง๋ ๋ด์ค๋ ํฐ๋ฅผ ํตํด ์๊ฐํ๋๋ก ํ๊ฒ ์ต๋๋ค. โGlenn Harvey ๊ณ ๋ นํ ์๋์ ์ฃผ๋ชฉ๋ฐ๋ ํฌ์ค์ผ์ด ๋ฆฌ์ธ _์๋์ด ํ์ฐ์ง ํธ ์ด์ง์ค์์ฐ์ด์ฉ ๋์ฒด์ฆ๊ถํฌ์ํ #๋ฆฌ์ธ #ํฌ์ค์ผ์ด #์๋์ดํ์ฐ์ง ์คํผ์ค ๋น๋ฉ, ์ผํ ์ผํฐ, ์์ธ๋ , ํธํ
, ๋ฌผ๋ฅ์ผํฐ ๋ฑ ์์
์ฉ ๋ถ๋์ฐ์ด๋ผ๊ณ ํ๋ฉด ๋ ์ค๋ฅด๋ ํฌ์์ฒ๋ค. ์ด์ธ์๋ ์กฐ๊ธ ๋ ์ ๋ฌธ์ ์ผ๋ก ๋ค์ด๊ฐ๋ณด๋ฉด ๋ค์ํ ์ข
๋ฅ์ ๋ถ๋์ฐ ์ข
๋ฅ๊ฐ ์๋ค. ๊ทธ ์ค์์๋ ์๋์ด ํ์ฐ์ง(Senior Housing)์ด๋ผ๋ ๋ง์ ๋ฃ๊ฒ ๋๋ฉด ๋๊ฐ๋ ์๋ง ์ด๋ฐ ๋ฐ์์ ๋ณด์ผ ๊ฒ์ผ๋ก ์์๋๋ค. ์ ์๋ก์? ๊ทธ๊ฑฐ ์ฐ๋ฆฌ๋๋ผ์๋ ์ ๋ฒ ์์์. ๋ฏธ๊ตญ ์ฌ๋๋ค์ ์๋ก์ ๋ถ๋์ฐ์ ํฌ์๋ฅผ ํด? ๊ทธ๋ ๋ค. ๋ฏธ๊ตญ ํฌ์ค์ผ์ด ๋ฆฌ์ธ ๋ ๋ฐ๋ก ์๋์ด ํ์ฐ์ง๊ณผ ๊ฐ์ ์์ฐ์ ํฌ์๋ฅผ ํ๊ณ ์๋ค. 1. ํฌ์ค์ผ์ด ๋ถ๋์ฐ์ด๋? ํฌ์ค์ผ์ด ๋ฆฌ์ธ ๋ ๋ ๋ฌด์์ธ๊ฐ? ๊ธ์ด์ด๊ฐ ์ ์ ๋ ๋ชจ๋ฅด๋ ์๋ฆฌ๋ฅผ ํ๊ณ ์๋ค๊ณ ์๊ฐํ ์ ์๋ค. ํฌ์ค์ผ์ด ๋ฆฌ์ธ ๋ผ๋ฉด ์ ์ฝ ํ์ฌ์ ํฌ์ํ๋ ๋ฆฌ์ธ ์ธ๊ฐ? ๋ก! ํ๋ ธ๋ค. ํฌ์ค์ผ์ด ๋ฆฌ์ธ ๋ ํฌ์ค์ผ์ด ๋ถ๋์ฐ์ ํฌ์ํ๋ ํ์ฌ๋ค. ํฌ์ค์ผ์ด ๋ถ๋์ฐ? ์ด๊ฑด ๋ ๋ฌด์จ ๋ง์ธ๊ฐ? ์๋ง ์ฒ์ ๋ฃ๋ ์ด๋ค์ด ๋ง์ ๊ฒ ๊ฐ๋ค. ๋จผ์ ํฌ์ค์ผ์ด ๋ถ๋์ฐ์ ์ดํดํ ์ ์๋ ๊ทธ๋ฆผ ํ๋๋ฅผ ์๊ฐํ๋ค. ํฌ์ค์ผ์ด ๋ถ๋์ฐ์ ๊ตฌ๋ถ ์ถ์ฒ: Northwest Healthcare Properties
๋ณ์ ์งํ ์ ๋์ ๋ฐ๋ผ ํฌ์ค์ผ์ด ๋ถ๋์ฐ์ ๊ตฌ๋ถํ ์ ์๋ค. ์ผ์ชฝ์ผ๋ก ๊ฐ์๋ก ๋ณ์ ์งํ๋๊ฐ ๊ธ์ฑํ ๋๋ ์ฌ๋๋ค์ด ์ฐพ๋ ํฌ์ค์ผ์ด ์์ค์ด๋ผ๊ณ ๋ณด๋ฉด ๋๋ค. โ Senior Housing - ๋จ์ด ๊ทธ๋๋ก ์ฐ์ฅ์๋ฅผ ์ํ ์์๋ค. ์ฐ๋ฆฌ๊ฐ ์๊ณ ์๋ ์๋ฒฝํ ๋๋ด์ ์ ๊ณตํ๋ ์ผ๋ฐ์ ์ธ ํ๊ตญ์ ์๋ก์๊ณผ๋ ๋ค์ ๊ฐ๋
์ด ๋ค๋ฅด๋ค. ์ฐ์ฅ์๋ค์ ์ํ ์์๋ฅผ ์ ๊ณตํ๋ค๋ ๊ฐ๋
์ด ์กฐ๊ธ ๋ ํฌ๋ค๊ณ ์๊ฐํ๋ฉด ๋๋ค. Senior Housing์ ํฌ๊ฒ Assisted Living๊ณผ Independent Living์ผ๋ก ๊ตฌ๋ถํ ์ ์๋ค. ๊ฐ๋จํ๊ฒ ์ค๋ช
ํ๋ฉด Assisted Living์ ๊ฑฐ๋์ ๋ถํธํจ์ด ์๋ ๋
ธ์ธ๋ค์๊ฒ ํ์ํ ๋ค์ํ ์๋น์ค- ๋์ฐ๋ฏธ ์๋น์ค, ๊ฐ๋จํ ์ฌํ ์น๋ฃ ๋ฑ - ๋ฅผ ์ ๊ณตํ๋ ์์ค์ด๊ณ Independent Living์ ๊ฑฐ๋์ ๋ถํธํจ์ด ์๊ฑฐ๋ ์ ์ ๋
ธ์ธ๋ค์๊ฒ ๋ค์ํ ์๋น์ค๋ฅผ ์ ๊ณตํ๋ ์์ค์ด๋ผ๊ณ ํ ์ ์๋ค. โก Skilled Nursing/Aged Care - ๋ง์ฑ ํ์๋ ๋
ธ์ธ๋ค์๊ฒ ํ์ํ ๋ชจ๋ ๋๋ด์ ์ ๊ณตํ๋ ๊ณณ์ด๋ค. ํ๊ตญ์ ์์์์ด๋ ์์๋ณ์๊ณผ ๋๋ต ๋น์ทํ๋ค๊ณ ๋ณผ ์ ์๋ค. โข Life Science - ์์ฐจ์ธ์ด ์ ์ฝ ํ์ฌ๋ ์๋ช
๊ณผํ ์ฐ๊ตฌ์๊ฐ ์ฃผ๊ฐ ๋๋ฉฐ, ํฌ์ค์ผ์ด ๋ฆฌ์ธ ์ค ์ผ๋ถ๋ ์๋ช
๊ณผํ์ ์ฐ๊ตฌํ ์ ์๋ ์ฅ์์ ์์ค์ ๋ง๋ค์ด ์๋ํ๊ณ ์๋ค. โฃ Outpatient MOB - ์ธ๋ํ์๋ฅผ ๋ณผ ์ ์๋ ์๋ฃ์ฉ ์คํผ์ค ๋น๋ฉ(Medical Office Building) ์ด๋ฉฐ, ๋ค์ํ ์ข
๋ชฉ์ ๋ณ์ ์ง๋ฃ๋ฅผ ์ ๊ณตํ๋ ๊ณณ์ด๋ค. โค Post Acute Rehab - ๋ณ์์์ ์น๋ฃ ๋ฐ์์ผ๋ ๋ฏธ๊ตญ์ ๋น์ผ ๋ณ์๋น ๋ถ๋ด์ผ๋ก ์ธํด ๋ณ์์ ์ค๋ ์์ ์ ์๋ ํ์๋ค์ด ๋ณ์ ์น๋ฃ(์์ ) ์ดํ ์น๋ฃ ๋ฐ ์์์ ๋ฐ๋ ๊ณณ์ด๋ค. โฅ Hospital - ์ฐ๋ฆฌ๊ฐ ์๊ณ ์๋ ๋ณ์์ ๊ฐ๋
๊ณผ ์ ์ฌํ๋ค. 2. Senior Housing. ์ ๋ฏ ๋ง ๋ฏํ ๊ทธ ์ด๋ฆ ์ถ์ฒ: welltower 1) ๋
ธ์ธ์ธ๋๊ฐ Senior Housing์ ์ฐพ๊ฒ ๋๋ ์ด์ ๋
ธ์ธ์ธ๋๊ฐ Senior Hosing ์์ค์ ์ฐพ๊ฒ ๋๋ ์ด์ ๊ฐ ๋ฌด์์ผ๊น? Senior Housing์ ํฌ์ํ๋ ๋ฆฌ์ธ ๋ค์ด ๋ด์ธ์ฐ๋ ์ด์ ๊ฐ ์ฌ๋ฌ ๊ฐ ์๋๋ฐ ๋ค์ด๋ณด๋ฉด ๋ฉ๋ํ ๋งํ๋ค. ๋จผ์ โ์ฌํ ํ๋โ ๋๋ฌธ์ด๋ค. ์ง์ ์๊ฒ ๋๋ฉด ์ํฉ์ ๋ฐ๋ผ ํน์ ์์ง๊ฐ ์์ ๋์๋ง ์ฌํ ํ๋์ ํ๊ฒ ๋๋ค. ๊ฐ์ธ์ด ๋
ธ๋ ฅํด์ ํน๋ณํ ์ฌํ ํ๋ ๊ฑด ์๋ฅผ ๋ง๋ค์ง ๋ชปํ๋ฉด ๊ทธ์ ์ง์์๋ง ์ง๋ด์ผ ํ๋๋ฐ Senior Housing์์๋ ๋งค์ผ ์ผ์ ์๊ฐ ๋ค์ํ ์ด๋ฒคํธ๋ฅผ ์ค๋นํด ์ค์ผ๋ก์จ ์
์ฃผ ๋
ธ์ธ๋ค์ ํ๋์ ์ธ ์ผ์ ์ํ์ ๋ง๋ค์ด ์ค๋ค. ๋
ธ์ธ ์ฐ์ธ์ฆ์ ์๋ฐฉํ๊ณ ๋ฌด๋ฃํ๊ณ ์ง๋ฃจํ์ง ์์ ๋
ธ๋
์ ๋ง๋ค์ด์ค๋ค๊ณ ํ๋ ๋ค์ด๋ณด๋ฉด ๋๋ฆด ๋ฏํ๋ค. ๋๋ฒ์งธ โ์์ฌโ ๋๋ฌธ์ด๋ค. ์ง์์๋ ๊ฐ์ธ์ ์ผ๋ก ์์ฌ๋ฅผ ์ค๋นํด์ผ ํ๋ฏ๋ก ๋ผ๋๋ฅผ ๊ฑฐ๋ฅด๊ฑฐ๋ ์์ ์ํ๋ฅผ ์ฑ๊ธธ ์ ์์ง๋ง Senior Housing์๋ ์๋ฆฌ์ฌ๊ฐ ์์ด ์์๊ณผ ๋ง์ ๊ณ ๋ คํ ์๋จ์ ์ ๊ณตํ๋ค๊ณ ํ๋ค. ์ธ๋ฒ์งธ๋ โ์ด๋โ์ด๋ค. Senior Housing์์๋ ๋
ธ์ธ์๊ฒ ์๋ง์ ์ด๋ ํ๋ก๊ทธ๋จ์ ์งํํ๊ณ ์๋ค. ๋ค๋ฒ์งธ๋ โ์ง ์๋ฆฌ ๋ฐ ๋ณด์โ ์์ธ ๋๋ฌธ์ด๋ค. Senior Housing์์๋ ์ด๊ณ ์๋ ์ง์ ๋ฌธ์ ๊ฐ ์๊ธฐ๋ฉด ๊ด๋ฆฌ์๊ฐ ์์ ์๋ฆฌํด ์ฃผ๋ ๋ฐ๋ค ๋ณด์ ์์๊น์ง ์์ด ์์ ํ๋ค๊ณ ํ๋ค. ๋ค์ฏ๋ฒ์งธ๋ โ์ด๋ ์๋จโ์ด๋ค. ์ด๋ ์ ๋ ๋์ด๊ฐ ๋ค๊ฒ ๋๋ฉด ์ด์ ์ด ์ด๋ ค์์ง๋๋ฐ Senior Housing์์๋ ์ด๋ ์๋จ์ผ๋ก ๋ฐด์ด๋ ๋ฒ์ค ๋ผ์ด๋ฉ ์๋น์ค๋ฅผ ์ ๊ณตํ๋ค. ๋ง์ง๋ง์ผ๋ก โ๋น์ ์ํฉ์ ๋ํ ๋์ฒโ์ ์๋ค. Senior Housing์ ๋
ธ์ธ๋ค์ด ๋น์ ์ํฉ์ ๊ฒช๊ฒ ๋๋ฉด Senior Housing ์ง์๋ค์ด๋ ๊ฐ์ด ์ฌ๋ ์ด์ ๋ค์ ํตํด ๋์์ ๋ฐ์ ์ ์๋ค. Senior Housing์ ์ฃผ ๊ณ ๊ฐ๋ค์ด 75์ธ ์ด์ ๋
ธ์ธ๋ค์ธ ๊ฒ์ ์๊ฐํด๋ณด๋ฉด ์์ ๊ฐ์ ์๋น์ค์ ์ฅ์ ์ด ๋งค๋ ฅ์ ์ผ๋ก ๋๊ปด์ง ๊ฐ๋ฅ์ฑ์ด ์๋ค. 2) ์๋๋ฃ์ ์์น ์ด๋ฌํ ๋ค์ํ ์๋น์ค๋ฅผ ์ ๊ณตํ๋ Senior Housing์ ์ํ๊ท ์๋๋ฃ๋ ์ด๋ ์ ๋์ผ๊น? ํ๊ท ์ ์ธ Assisted Living์ ์์๋๋ฃ๋ $4,600 ์ ๋์ด๋ฉฐ, Independent Living์ ์์๋๋ฃ๋ $2,600๋ผ๊ณ ํ๋ค(New Senior Investment IR์๋ฃ ๊ธฐ์ค). Assisted Living๊ณผ Independent Living์ ๊ฐ๊ฒฉ ์ฐจ์ด๋ ์๋ฃ ์๋น์ค๋ฅผ ๋น๋กฏํ ๋ค์ํ ํฌ์ค์ผ์ด ์๋น์ค ์ ๊ณต์ ์ฐจ์ด ๋๋ฌธ์ด๋ค. ๋ฏธ๊ตญ 100๋ ์์ฅ์ 2 ๋ฒ ๋๋ฃธ ํ๊ท ์์๋๋ฃ๊ฐ 1,500๋ฌ๋ฌ ์์ค(Zumper์ฌ ์๋ฃ)์ด๋ผ๊ณ ํ๋ ์ ๊ณตํ๋ ์๋น์ค๋ฅผ ์๊ฐํด๋ณด๋ฉด ๊ทธ๋ ๊ฒ ๊ฒฝ์๋ ฅ ์๋ ๊ฐ๊ฒฉ๋ ์๋ ๊ฒ ๊ฐ๋ค. Senior Housing์ ์๋๋ฃ๋ ์์ฐ์ ์์ค๊ณผ ์์น์ ๋ฐ๋ผ ์๋๋ฃ๊ฐ ํฌ๊ฒ ์ฐจ์ด ๋๋ค. ๋ํ์ ์ธ ํฌ์ค์ผ์ด ๋ฆฌ์ธ ์ธ Welltower์ ๊ฒฝ์ฐ Luxury Senior Housing๊ณผ Economic Senior Housing ๋ ์ข
๋ฅ ๋ค ์๋น์ค๋ฅผ ์ ๊ณตํ๊ณ ์๋๋ฐ Luxury ํด๋์ค์ ๊ฒฝ์ฐ ์ 7-8์ฒ ๋ฌ๋ฌ๋์ ์ด์ฉ๋ฃ๋ฅผ ๋ฐ๊ณ ์๋ ๊ฒฝ์ฐ๋ ์๊ณ Economy ํด๋์ค์ ๊ฒฝ์ฐ 2์ฒ ๋ฌ๋ฌ๋๋ก ์๊ฐ ์ด์ฉ๋ฃ๋ฅผ ๋ฐ๊ณ ์๋ ๊ฒฝ์ฐ๋ ์๋ค. Senior Housing ์์ค์ ์์น๋ ๊ณต๊ธฐ ๋ง์ ๊ต์ธ์ง์ญ์ ์๋ ๊ฒฝ์ฐ๋ ๋ง์ง๋ง ๋์ฌ์ ์์นํ๋ ๊ฒฝ์ฐ๋ ๋ง๋ค. ๋ชธ์ด ๋ถํธํด ๋ณ์์ ์์ฃผ ๊ฐ์ผ ํ๊ฑฐ๋ ์๋
์ ์น์ง๋ค์ด ๋์ฌ์ ์ด๊ณ ์๋ ๋
ธ์ธ ์ด์ฉ๊ฐ๋ค์ ๊ฐ๊ฒฉ์ด ๋น์ธ๋ ๋์ฌ Senior Housing ์์ค์ ์ ํธํ๋ค. ๋์ฌ ๋ด์ ์๋ Senior Housing์ ์ํด ํ ์ถ์ ์ง์ ์ค์์ํ๋ ๋ฒ ์ด๋น๋ถ ์ธ๋๋ค์ด ๋ ์ ํธํ๋๋ฐ ๋ค์ํ ๋ฌธํ ์์ค, ์ผํ ์์ค๋ก์ ์ด๋์ด ํธ๋ฆฌํ๊ธฐ ๋๋ฌธ์ด๋ค. ๊ทธ๋์ ๋์ฌ์ ์์ฐ์ ๋ง์ด ๊ฐ๊ณ ์๋ Senior Housing ๋ฆฌ์ธ ๋ค์ ๋๋์ ์ง์ญ์ ์ผ๋ง๋ ์์ฐ์ ๋ง์ด ๊ฐ๊ณ ์๋์ง๋ฅผ ํ๋ณด ์์ธ์ผ๋ก ์ด๋ค. 3. ํฌ์์ฒ๋ก์์ Senior Housing ์ ๊ฒ ๊ทธ๋ฐ๋ฐ ์ด๋ฌํ ๋
ธ๋
์ธต์ ๋์์ผ๋ก ํ ๋ถ๋์ฐ ์์ฐ์ด ๋งค๋ ฅ์ ์ธ ํฌ์์ฒ๊ฐ ๋ ์ ์์๊น? ์ ๋ง์ ๊ธฐ๊ด๋ค์ด๋ ํฌ์ค์ผ์ด ๋ฆฌ์ธ ๋ค์ด Senior Housing์ ํฌ์๋ฅผ ํ๋ ๊ฒ์ผ๊น? ์ฒซ๋ฒ์งธ, ๋์ ๊ธฐ๋ ์์ต๋ฅ ๋๋ฌธ์ด๋ค. ์๋ ๊ทธ๋ฆผ์์ ๋ณด๋ฉด ํฌ์ค์ผ์ด ๋ถ๋์ฐ์ ํ๊ท ๊ธฐ๋ ์์ต๋ฅ ์ 6.8%์ ๋ฌํ๋ฉฐ ๋จ์ ์๋ ๋ชฉ์ Senior Housing ์์ฐ์ธ Senior Housing - Triple Net์ ๊ฒฝ์ฐ 7.5%๋ ๋๋ค. ํฌ์์๊ฐ ์ง์ ์ด์์ ํ๊ฒ ๋๋ Senior Housing โ SHOP์ ๊ฒฝ์ฐ์๋ ๋งค์ฐ ๋์ ์์ค์ธ 6.3%์ ๊ธฐ๋์์ต๋ฅ ์ ๋ณด์ฌ์ค๋ค. ์ด๋ ๋ฏ ๋์ ๊ธฐ๋ ์์ต๋ฅ ์ ํฌ์์๋ค์ ๊ตฌ๋ฏธ๋ฅผ ๋น๊ธธ ์๋ฐ์ ์๋ค. ํฌ์ค์ผ์ด ์์ฐ๋ณ ์ฌ๋ชจ ์์ฅ ๊ธฐ๋ ์์ต๋ฅ ์ถ์ฒ: Green Street(20/12/04 ๋ฐ๊ฐ ์๋ฃ), ์ด์ง์ค์์ฐ์ด์ฉ ๋์ฒด์ฆ๊ถํฌ์ํ ๋๋ฒ์งธ ๊ณ ๋ น ์ฌํ์์ ์ด๊ณ ๋ น ์ฌํ๋ก ์งํ๋๋ฉด์ Senior Housing์ ์ฃผ ํ๊ฒ ๋์์ด ๋๋ 75์ธ ์ด์ ์ฐ๋ น๋์ ๋
ธ์ธ ์ธ๊ตฌ๊ฐ ํฌ๊ฒ ์ฆ๊ฐํ๊ณ ์์ด ํฅํ ์์๊ฐ ํฌ๊ฒ ๋์ด๋ ๊ฒ์ผ๋ก ์์ธก๋๊ณ ์๊ธฐ ๋๋ฌธ์ด๋ค. Green Stree์ฌ์์ ๋ฐํํ ์๋ฃ์ ๋ฐ๋ฅด๋ฉด Senior Housing ์ด์ฉ์์ 83%์ด์์ 75์ธ ์ด์์ด๋ค. 75์ธ ์ด์์ธ๊ตฌ๋ 2020๋
์ ๊ธฐ์ ์ผ๋ก ํฅํ 10๋
๊ฐ ํ๊ท ์ ์ผ๋ก ๋งค๋
4%์ฉ ์์นํ ๊ฒ์ผ๋ก ์์ธก๋๊ณ ์๋ค. 75์ธ ์ด์ ์ธ๊ตฌ ์ฆ๊ฐ(์จ) ์์ ์ถ์ด BLANK ์ถ์ฒ: New Senior Investment Group ์ธ๋ฒ์งธ, ์ต๊ทผ ๋ค์ด Senior Housing ๊ณต๊ธ ์ฆ๊ฐ์จ์ด ๋ํ๋๊ณ ์๋ค. ๋
ธ๋
์ธ๊ตฌ์ ํฐ ์ฆ๊ฐ๊ฐ ์์๋๋ฉฐ Senior Housing์ ๋ํ ์์๊ฐ ๋์์ง ๊ฒ์ผ๋ก ์์ธก๋์ ์ง๋ 2016๋
๋ถํฐ Senior Housing์ด ์์ฅ์ ๋๊ฑฐ ๊ณต๊ธ๋ผ ํ์ฌ๊น์ง๋ ๊ณต๊ธ ๊ณผ์ ์ฐ๋ ค๊ฐ ์๋ ์ํฉ์ด๋ค. ๊ทธ๋ฌ๋ 2020๋
๋ถํฐ ํฅํ 3๋
๊ฐ์ ๊ณต๊ธ๋์ด ์ค์ด๋ค ๊ฒ์ผ๋ก ์์ธก๋๊ณ ์๊ณ ๋
ธ์ธ ์ธ๋๋ ๋์ด๋ ๊ณต๊ธ ๊ณผ์ ์ฐ๋ ค๊ฐ ํด์๋ ๊ฐ๋ฅ์ฑ์ด ์๋ค. Senior Housing ๊ณต๊ธ๋(YoY) ์ถ์ฒ: Green Street 4. Senior Housing ํฌ์ Risk ์์ธ๊ณผ ํฅํ ์ ๋ง Senior Housing ํฌ์์๋ ์ด๋ ํ ๋ฆฌ์คํฌ๊ฐ ์์๊น? ์ผ๋ฐ์ ์ธ ์ํ ์์ธ์ผ๋ก๋ ๊ณต๊ธ ๊ณผ์, ์ง๋์น๊ฒ ๋น ๋ฅธ ์๊ธ ์ฆ๊ฐ์จ, ํฌ์ค์ผ์ด ์ ๋ ๋ณ๊ฒฝ, ์ผ๋ฐ ์ฃผํ์ ๊ฐ๊ฒฉ ํ๋ฝ ๋ฑ์ ์์ธ์ ๋ค ์ ์๋ค. ์ด์ธ์๋ ์ต๊ทผ ๊ธ๋ถ์ํ๊ณ ๊ฐ์ฅ ๊ฐ๋ ฅํ ์ํฅ๋ ฅ์ ๋ผ์น๊ณ ์๋ ์ํ ์์ธ์ผ๋ก๋ ์ฝ๋ก๋19๊ฐ ์๋ค. ์๋ฌด๋๋ ํจ๊ป ์ํํ๋ค ๋ณด๋ ์๋์ ์ผ๋ก ์ฝ๋ก๋19 ์ ํ๊ฐ ์ฌ์ด ํ๊ฒฝ์ ์์ผ๋ฏ๋ก Senior Housing ์ฐ์
์ ์ฝ๋ก๋19๊ฐ ์ต๊ทผ ๊ฐ์ฅ ํฐ ์ํ์์ธ์ด ๋๊ณ ์๋ค. ์ค์ ๋ก ์๋ ๊ทธ๋ฆผ์ ๋ณด๋ฉด ์ฝ๋ก๋19 ๋ฐ๋ฐ ์ดํ Senior Housing์ ์ ์ ์จ ํ๋ฝ์ด ํฌ๊ฒ ๋ํ๋๊ณ ์์์ ํ์ธํ ์ ์๋ค. ์ ์ ์จ ์ถ์ด ์ถ์ฒ: NIC data, Bloomberg, ์ด์ง์ค์์ฐ์ด์ฉ ๋์ฒด์ฆ๊ถํฌ์ํ ํ์ง๋ง ํฌ์ค์ผ์ด ๋ฆฌ์ธ ํ์ฌ๋ค์ ์ด์ ์ค์ ๋ฐํ ์๋ฃ๋ฅผ ๋ณด๋ฉด ์ฝ๋ก๋19 ํ์ฐ ์ดํ ์๊ฐ์ด ์ง๋ ์๋ก Senior Housing ๋ถ๋ฌธ์ ์ ์ ์จ(์ด์ฉ๋ฅ ) ๊ฐ์ํญ์ ์ ์ ์ค๊ณ ์์์ ํ์ธํ ์ ์๋ค. Senior Housing ๊ด๋ฆฌ ํ์ฌ๋ค์ด ์ฒ ์ ํ๊ฒ ๊ฐ์ผ ์๋ฐฉ์ ํ๊ณ ์์ด Senior Housing์ ํด์ํ๋ ์ธ์์ด ์ ์ ์ค์ด๋ค๊ณ ์๊ธฐ ๋๋ฌธ์ด๋ค. ๋ค๋ง ์ฝ๋ก๋19 ์ ํ ์ํ์ผ๋ก ์ธํด ์๋น ์ ๊ท ๊ณ์ฝ์ ํฌ์ด ํ๋์ ์ ํ์ด ์๊ฒจ ์ ๊ท ๊ณ์ฝ์๊ฐ ํฌ๊ฒ ์ค์ด๋ ์ํฉ์ด๋ค. ์ฐ๋ ค์ค๋ฌ์ด ์ ์ ์๋
11์ ์ดํ ์ฝ๋ก๋19๊ฐ ์ฌํ์ฐ ๋๊ณ ์์ด 11~12์ ์ ์ ์จ ๊ฐ์ํญ์ ์ผ์์ ์ผ๋ก ๋ค์ ์ปค์ง ๊ฐ๋ฅ์ฑ๋ ์๋ค. ํ์ง๋ง ํ์ ์๋ฃ ์ธ๋ ฅ๊ณผ ๋
ธ์ธ ์์ ์์ค ๊ตฌ์ฑ์์ ๋์์ผ๋ก ์ฝ๋ก๋19 ๋ฐฑ์ ์ ์ข
์ด ๋จผ์ ์งํ ์ค์ ์๊ณ ๋ฏธ๊ตญ ์ ๋ถ๊ฐ ํ๋ฐ๊ธฐ๊น์ง ๋ฏธ๊ตญ ์ผ๋ฐ์ธ๋ค์ 70-80% ์ด์์ ์ ์ข
์ํฌ ๊ณํ์ ๊ฐ๊ณ ์์ด Senior Housing ์ ์ ์จ ์ ํ๋ ์ด๋ฒ ๊ฒจ์ธ์ด ๋ง์ง๋ง์ด ๋ ๊ฐ๋ฅ์ฑ์ด ์๋ค. Senior housing์ฌ์
์ ํ๋ ๋ํ์ ์ธ ๋ฆฌ์ธ ๋ Welltower์ Ventas๋ฅผ ๊ผฝ์ ์ ์๋ค. ๊ธ์ ๋ง์ง๋ง ๋ถ๋ถ์ ์ฒจ๋ถ๋ก ๋ฏธ๊ตญ ํฌ์ค์ผ์ด ๋ฆฌ์ธ ๋ชฉ๋ก๊ณผ ๊ด๋ จ ์ ๋ณด๋ฅผ ์ ๊ณตํ๋๋ฐ ๋ ๋ฆฌ์ธ ์ธ์๋ ๋ง์ ๋ฆฌ์ธ ๋ค์ด Senior Housing ์ฌ์
์ ํ๊ณ ์์์ ํ์ธํ ์ ์์ ๊ฒ์ด๋ค. ๋ ๋ฆฌ์ธ ๋ฅผ ๋ํ๋ก ๊ผฝ์ ๊ฒ์ ์๊ฐ์ด์ก๋ ํฌ๊ณ ๋ค์ํ ๋ฑ๊ธ์ Senior Housing ์์ค์ ์ด์ฉํ๊ณ ์๊ธฐ ๋๋ฌธ์ด๋ค. ๋ ๋ฆฌ์ธ ์ ๊ณตํต์ ์ Welltower๋ Ventas ๋ชจ๋ Senior housing ์ธ์๋ MOB ๊ด๋ จ ์์ฐ์ด ๋ง์ ํธ์ด๊ณ ์ฐจ์ด์ ์ Welltower๋ ๋๋ถ์ ์๋ถ ํด์์ ๋๋์์ ์ฃผ๋ก ์์ฐ์ ๊ฐ๊ณ ์๋ ๋ฐ๋ฉด Ventas๋ ์บ๋ฆฌํฌ๋์, ํ
์ฌ์ค, ์ผ๋ฆฌ๋
ธ์ด ๋ฑ์ ์๋ถ์ ์ค๋ถ ์ง์ญ ์์ฐ์ด ์๋์ ์ผ๋ก ๋ง๋ค๋ ์ ์ด๋ค. ๋ ๋ฆฌ์ธ ๋ ์ฝ๋ก๋19๋ก ์ธํด ๋ชจ๋ Senior Housing ๋ถ๋ฌธ์ ์ค์ ์ด ๋งค์ฐ ์ ์ข์๋ค. 2020๋
๋ ํ์ฌ ๋ชจ๋ ์์ด์ต ์ฆ๊ฐ์จ์ด ํ ์๋ฆฟ์ ํ๋ฐ๋๋ก ๋จ์ด์ง ๊ฒ์ผ๋ก ์์ธก๋๊ณ ์๋ค. ์ฌํด๋ ์ฝ๋ก๋19 ์ฌํ๋ก ์ต์ 1-2% ์ ๋์ ์์ด์ต ์ฆ๊ฐ์จ์ด ์์๋๋ ์ฝ๋ก๋19 ๋ฐฑ์ ์ ์ข
์ด ์๋ฃ๋ ๋ด๋
๋ถํฐ๋ ํ ์๋ฆฟ์ ์ค๋ฐ ์ ๋๋ก ์์ด์ต ์ฆ๊ฐ์จ์ด ํฌ๊ฒ ๋์ด๋ ๊ฒ์ผ๋ก ๊ธ๋ก๋ฒ IB ํ์ฌ๋ค์ ์์ธกํ๊ณ ์๋ค. ์ง๊ธ์ ์ฝ๋ก๋19๋ก ์ธํด Senior Housing ์ฐ์
์ด ์์ถ๋์ด ์์ง๋ง ํฅํ ์ฝ๋ก๋19 ๋ฐฑ์ ์ด ์ ์์ ์ผ๋ก ๋์ํด ๋ ์ด์ ์ฝ๋ก๋19๋ฅผ ๋๋ ค์ํ ํ์๊ฐ ์๊ฒ ๋๋ฉด ์ค์ด๋ ์ธ๊ตฌ ๊ตฌ์กฐ์ ๋ณํ, ๊ณต๊ธ๋ ์ฆ๊ฐ ํญ ์ ํ, ์ ๊ธ๋ฆฌ ์๋ ๋งค๋ ฅ์ ์ผ๋ก ๋์ ํฌ์ ์์ต๋ฅ ๋ก ์ธํด Senior Housing ์ฐ์
์ด ๋ค์ ์ฃผ๋ชฉ๋ฐ์ ์ ์์ ๊ฐ๋ฅ์ฑ์ด ์๋ค๊ณ ์๊ฐํ๋ค. ๋ฏธ๊ตญ ํฌ์ค์ผ์ด ๋ฆฌ์ธ ๋ชฉ๋ก ๋ฐ ๊ด๋ จ ์ ๋ณด ๐ง PODCAST & MEDIA ์์ธํ๋ผํผํฐ์ธ์ฌ์ดํธ ๊ณ ๋ณ๊ธฐ ์ฝํ
์ธ ์๋ํฐ๊ฐ ์์ฅ ๋ด ํคํ๋ ์ด์ด๋ค๊ณผ ํจ๊ป ๋ค์ํ ์์
์ฉ ๋ถ๋์ฐ์ ์ธ๊ณ๋ฅผ ์ดํด๋ด
๋๋ค. ์ง๊ธ ์ต์ ์ํผ์๋๋ฅผ ๋ง๋๋ณด์ธ์. 'SPI REITs Weekly'๋ฅผ ํตํด ๋ฆฌ์ธ ์์ฅ์ ์ต์ ์ด์๋ฅผ ์ ํ์ธ์. ๋งค์ฃผ ์์์ผ ์์นจ์ ์ฐพ์๋ต๊ฒ ์ต๋๋ค. ๋ด์ฉ์ด ๋ง์์ ๋์
จ๋ค๋ฉด ํด๋น ๋ฉ์ผ์ ์ฃผ๋ณ์ ๊ณต์ ํด ์ฃผ์ธ์. โSPI(์์ธํ๋ผํผํฐ์ธ์ฌ์ดํธ) contact@seoulpi.co.kr ์์ธ์ ์ข ๋ก๊ตฌ ์ข ๋ก5๊ธธ 7, 16์ธต 02-6226-7112 ์์ ๊ฑฐ๋ถ |