SPI REITs Weekly #14    SPI REITs Weekly #14 2021.03.08 닭이 먼저냐, 달걀이 먼저냐 #국내리츠 #상장리츠 #공모리츠 ✍ 안녕하세요. 서울프라퍼티인사이트(SPI)의 고병기 콘텐츠 에디터 입니다. 오늘 ‘리츠 위클리’는 최근 국내 리츠 시장의 주요 이슈를 짚어보는 시간을 가지도록 하겠습니다. 현재 리츠 시장의 분위기가 상당히 묘합니다. SK그룹의 리츠 상장 계획이 구체화되고 역대 가장 성공한 상장 리츠로 평가받는 신한알파리츠가 6번째 자산을 편입하는 등 긍정적인 기류가 흐르고 있지만 한편으로는 새로 상장을 추진하는 리츠에 대한 우려와 기존 상장 리츠들의 부진이 계속되는 등 부정적인 기류도 동시에 흐르고 있습니다. 이러한 상황을 감안하면 올해가 국내 리츠 시장의 활성화에 중요한 해가 될 것 같습니다.
ⓒSPI 닭이 먼저냐, 달걀이 먼저냐 현재 올해 첫 상장 리츠가 될 가능성이 높은 리츠는 ‘디앤디 플랫폼 리츠’입니다. SK D&D의 리츠 자산관리회사(AMC)인 디앤디인베스트먼트가 상장을 추진하는 리츠인데요. 현재 디앤디 플랫폼 리츠의 기초자산은 영시티와 아마존 물류센터 두 개입니다. 여기에 최근 SK D&D가 매매 계약을 체결한 용인 백암 물류센터가 추가 편입될 가능성이 있고, 향후 SK D&D가 개발하거나 보유한 자산들도 디앤디 플랫폼 리츠의 파이프라인이 될 수 있습니다.
디앤디 플랫폼 리츠의 기초자산 영등포 '영시티' 디앤디 플랫폼 리츠의 흥행 여부는 일차적으로 프리 IPO에서 판가름 날 것으로 예상됩니다. 디앤디 플랫폼 리츠는 이르면 4월 중에 800억 규모로 프리 IPO를 진행할 예정입니다. 이 프리 IPO에 현재 리츠에 투자할 수 있는 부동산 펀드나 앵커 리츠가 전부 참여할지가 중요한 관전 포인트 입니다. 현재 리츠 프리 IPO에 투자할 수 있는 곳으로는 코람코자산신탁의 주택도시기금 여유자금으로 투자하는 앵커 리츠와 이지스자산운용과 교직원공제회가 운용하는 펀드, 코람코자산운용이 행정공제회와 함께 운용하는 펀드 등 크게 세 곳이 있습니다. 이 중 코람코운용이 운용하는 펀드는 이미 기존 자금을 다 소진하고 현재 2호 펀드를 준비 중입니다. 아직 리츠 프리 IPO에 투자할 수 있는 자금이 많지 않기 때문에 이 중 누구는 참여하고 누구는 참여하지 않게 되면 디앤디 플랫폼 리츠 프리 IPO에 참여하는 곳에서는 부담을 느낄 수 밖에 없습니다. 결국 디앤디 플랫폼 리츠 프리 IPO에 현재 리츠에 투자할 수 있는 기관들이 전부 참여하느냐 여부에 따라 1차적인 평가가 내려지게 되는 겁니다. 기관들로서도 고민이 될 것으로 보입니다. 향후 상장 리츠에 투자할 수 있는 펀드를 추가로 조성하고 실적을 쌓기 위해서는 투자를 해야 하는데 현재 시장에 투자할 수 있는 리츠가 별로 없기 때문입니다. 앵커 리츠의 경우도 아직까지 투자 실적이 없습니다. 그렇기에 디앤디 플랫폼 리츠를 최우선 투자 대상으로 검토하고 있지만 디앤디 플랫폼 리츠에 대한 기관들의 평가는 다소 엇갈립니다. 디앤디 플랫폼 리츠에 투자해 빠르게 운용 실적을 쌓아 시장을 키워 나갈지, 아니면 조금 더 신중하게 투자를 할지 고민하는 기관도 있을 것으로 보입니다. 그래도 희망을 걸어보는 한국 리츠 시장 그럼에도 불구하고 저는 한국 리츠 시장에 대한 기대를 걸어봅니다. 향후 상장이 예정되어 있는 리츠 중에 기대할 만한 리츠들이 있고, 기존에 상장된 리츠들 중에서도 시장의 모범이 될만한 모습을 보여주는 곳들이 있기 때문입니다. 우선 가장 큰 기대를 모으는 예비 상장 리츠로는 SK그룹이 상장을 준비 중인 SK리츠가 있습니다. SK그룹은 최근 한국투자증권을 상장주관사로 선정했으며, 연내 리츠 상장을 목표로 하고 있습니다. SK그룹이 본사로 쓰고 있는 SK서린빌딩을 비롯해, SK텔레콤이 보유한 사옥,SK에너지가 보유한 주유소 등을 편입한 계획을 세워두고 있습니다. 한국을 대표하는 SK그룹이 추진하는 리츠인 만큼 인지도나 신용도 측면에서 높은 평가를 받을 것으로 예상됩니다.
SK가 만드는 리츠에 편입될 SK그룹의 본사 ‘SK서린빌딩’ 대신증권 계열의 대신자산신탁도 공모 상장 리츠를 준비 중이죠. 대신자산신탁은 현재 강남역 인근 자산을 하나 확보했으며, 추가 자산을 확보에 공모 상장 리츠를 추진할 계획입니다. 대신증권의 경우 증권사 중에서 리츠 활성화와 부동산금융에 가장 관심이 많은 곳으로 꼽힙니다. 실제 저도 대신증권에 부동산간접투자상품을 주로 운용하는 부동산자산운용사를 소개해준 적이 몇 번 있습니다. 리츠 관련 리서치와 정보를 투자자들에게 제공하는 데도 열심이죠.
지난해 대신증권이 발간한 리츠 ABC 또한 싱가포르계 부동산자산운용사인 ARA도 한국 시장에 리츠 상장을 추진하고 있습니다. 대상은 판교에 위치한 ‘알파리움 타워’인데요. ARA는 현재 알파리움 타워 리츠 상장을 위해 한국투자증권과 다이와증권을 선정해 준비 작업을 진행하고 있습니다. 아직 기관투자자와 협의를 더 진행해야 하지만 오피스 시장의 공실률이 제로일 정도로 안정적인 판교에 투자하는 오피스, 싱가포르를 대표하는 리츠 운용사인 ARA가 추진하는 상장 리츠라는 점에서 기대를 해볼만 합니다.
판교 알파리움 타워 마스턴투자운용도 지난해 무산됐던 공모 상장 리츠를 꼭 이뤄야 할 목표로 세워두고 있습니다. 마스턴운용은 지난해 프랑스 파리에 위치한 크리스탈파크를 기초자산으로 리츠 상장을 준비했으나 올해는 크리스탈파크 외에도 국내 물류센터 등을 편입해 해외 자산 비중을 낮추고 투자자들이 보다 안정적으로 투자할 수 있는 상품을 선보일 계획이라고 합니다. 기존에 상장했던 리츠들 중에서도 좋은 모습을 보여주고 있는 곳들이 있습니다. 신한알파리츠가 대표적입니다. 신한알파리츠는 최근 삼성화재 역삼빌딩 공유 지분을 여섯 번째 자산으로 편입해 총 자산 규모가 1조 6,000억원에 달하는 대형 리츠로 성장했죠. 신한알파리츠는 상장 후 애초 약속했던 지속적인 자산 편입을 통해 대형화를 계속하고 있을 뿐만 아니라 적극적인 IR을 하면서 투자자들로부터 좋은 평가를 받고 있습니다.
이외 롯데리츠는 오는 8~9일 3,300억원 규모의 유상증자 청약이 예정되어 있습니다. 롯데리츠의 유증 청약 흥행 여부는 엇갈립니다. 최근 주가 하락으로 배당 매력은 높아졌지만 최근 유통매장의 실적이 좋지 않기 때문입니다. 롯데리츠는 이번 유증을 통해 확보한 자금으로 롯데글로벌로지스가 보유한 김포 물류센터와 롯데백화점 등을 편입할 계획입니다. 또 기존에 태평로빌딩 한 개 자산을 보유하고 있던 이지스밸류플러스리츠는 경기 여주에 위치한 물류센터를 추가로 편입을 추진하고 있는 등 신한알파리츠 외에도 기존 상장 리츠들이 추가 자산 편입을 통해 새로운 성장 동력을 찾으려는 움직임이 활발하게 전개되고 있습니다. 상장 리츠 전략이 필요한 기관들 얼마전 방문한 A 운용사 대표님 방의 화이트 보드 상단에는 ‘블라인드 펀드’와 ‘공모 상장 리츠’라는 두 단어가 적혀 있었습니다. A 운용사 외에도 최근 대부분의 운용사들이 리츠팀을 꾸렸는데요. 상장 리츠를 운용해야만 하는 상황이기 때문입니다. 최근 전 세계적으로 유동성이 풍부해지고, 상업용 부동산 투자 시장의 경쟁이 치열해지면서 우량 자산에 투자할 수 있는 기회가 갈수록 귀해지고 있습니다. 이런 상황에서 최근 행정공제회와 국민연금 등 기관들이 글로벌 상장 리츠를 투자하기 시작했는데요. 지난해 국내 기관들이 글로벌 상장 리츠 투자를 확대한 것은 코로나19로 인해 글로벌 리츠 주가가 급락했기 때문이기도 하지만 한편으로는 투자할 수 있는 돈은 갈수록 늘어나고 있지만 좋은 투자처를 발굴하기가 갈수록 어려워지고 있기 때문이기도 합니다. 상장 리츠에 투자를 하게 되면 우량 자산에 대한 투자를 빠르게 늘릴 수 있기 때문입니다. 기관투자자들 중에서는 기존에 투자했던 자산을 공모 상장 리츠로 만들면서 재투자하는 경우도 늘어나고 있습니다. ESR켄달스퀘어리츠에 투자한 CPPIB가 그런 경우이며, 행정공제회도 판교에 투자한 자산을 활용해 공모 상장 리츠를 만들면서 리츠에 투자할 계획을 세워두고 있습니다. 우량 자산을 매각한 후 재투자 하기가 갈수록 어려워지고 있기 때문에, 상장 리츠를 통해 우량 자산에 대한 익스포저를 계속해서 가져가기 위함 입니다. 운용사 입장에서도 상장 리츠를 운용하게 되면 꾸준한 운용 수익이 발생하기 때문에 보다 안정적인 회사 운영이 가능해집니다. 이러한 상황들을 종합하면 저는 여러 우려에도 불구하고 한국 상장 리츠 시장의 성장 가능성을 높게 보고 있습니다. 한국 리츠 시장의 성장을 기대하고, 또 응원합니다. 🎫 서울프라퍼티인사이트의 3월 이벤트 📣 SPI가 준비한 3월 이벤트를 소개합니다. 많은 참여 부탁드립니다. (종료된 이벤트) ▲'일하는 방식과 오피스의 변화'를 주제로 클럽하우스에서 김성민 집무실 대표님, 김수민 로컬스티치 대표님, 안희선 CBRE 부장님, 차지영 JLL 상무님, 박래익 그레이프 대표님, 박희윤 현대산업개발 본부장님, 영국에 계신 김정후 박사님, 서준원 노무라종합연구소 박사님, 김지우 더웨이브컴퍼니 대표님, 김현우 한국공간데이터 대표님, 김서윤 패스트파이브 이사님, 송병주 알스퀘어 본부장님과 이야기를 나눕니다. 📅3월 5일 밤 9시 클럽하우스에서 진행되었습니다. ▲📅3월 8일 아침 7시 클럽하우스(오늘입니다!)에서 ‘일하는 방식과 오피스의 변화’에서 못다한 이야기를 합니다. ‘The end of the office era’를 주제로 약 한 시간 동안 차지영 JLL P&DS 상무님, 안희선 CBRE 프로젝트 매니지먼트 담당 부장님, 송병주 알스퀘어 임대차영업 본부장님과 함께 한 시간 정도 이야기를 나눌 예정입니다. 코로나19 이후 오피스에 많은 변화가 일어나고 있죠. 오피스 시대가 완전히 저물지는 않겠지만 과거와는 분명 달라질 겁니다. 세 분을 모시고 코로나19 이후 어떤 변화들이 일어나고 있는지 이야기를 나눠보겠습니다. 많은 참여 부탁드립니다. 또 이달 중에 ‘일하는 방식과 오피스의 변화’에서 못다한 두번째 이야기를 진행할 예정입니다. ‘왜 나는 너를 사랑하는가’를 주제로 김성민 집무실 대표님, 김수민 로컬스티치 대표님, 김서윤 패스트파이브 이사님, 박래익 그레이프 대표님을 모시고 각자 다른 브랜드의 어떤 점을 매력적으로 느끼는지, 평소 궁금했던 점은 무엇인지, 아쉬운 점은 무엇인지까지 이야기를 나눠보도록 하겠습니다. 이달 중에 구체적인 일정을 잡아서 진행하겠습니다. ▲'테넌트를 넘어 콘텐츠, 운영자의 시대로'를 주제로 클럽하우스에서 김시온 TPZ 대표님, 이창길 개항로프로젝트 대표님, 최성우 보안여관 대표님, 김광수 마초의 사춘기 대표님, 김희정 째깍악어 대표님, 베를린에 계신 김수민님, 박상호 센터커피 대표님, 최자령 노무라종합연구소 연구원님, 유영지 스타프라퍼티코리아 대표님, 이철승 이지스자산운용 상무님과 이야기를 나눕니다. 📅3월 11일 밤 9시 클럽하우스에서 진행됩니다. ▲'주차 비즈니스의 세계'를 주제로 클럽하우스에서 김근영 AJ파크 본부장님, 카카오 모빌리티(스피커 조율중), 임채욱 GHP 대표님, 전경돈 리판 대표님, 복준호 이지스자산운용 대표님, 김용환 마스턴투자운용 이사님과 이야기를 나눕니다. 📅3월 18일 밤 9시 클럽하우스에서 진행됩니다. 많은 참여 부탁드립니다. 🎧 PODCAST 서울프라퍼티인사이트 고병기 콘텐츠 에디터가 시장 내 키플레이어들과 함께 다양한 상업용 부동산의 세계를 살펴봅니다. 지금 최신 에피소드를 만나보세요. 'SPI REITs Weekly'를 통해 리츠 시장의 최신 이슈를 접하세요. 매주 월요일 아침에 찾아뵙겠습니다. 내용이 마음에 드셨다면 해당 메일을 주변에 공유해 주세요.
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